Przychodem podatnika jest wartość zbywanej rzeczy lub prawa. Co do 4 zasady, wysokość przychodu ustala się biorąc pod uwagę przede wszystkim cenę określoną w umowie. Jednakże – stosownie do ust. 3 omawianego artykułu – w sytuacji, gdy cena określona w umowie bez racjonalnego wytłumaczenia rażąco odbiega od obiektywnie ocenianej wartości rzeczy, organ podatkowy może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej.
Wartość rynkową przedmiotu sprzedaży określa się na podstawie cen 5 rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku. Organ podatkowy ma za zadanie uwzględnić także i inne aspekty wpływające na cenę, a mianowicie stan, w jakim dana rzecz się znajdowała w momencie sprzedaży, stopień jej zużycia oraz czas i miejsce zbycia. Ponieważ wymienione elementy mają być uwzględniane przez organ podatkowy „w szczególności”, należy pamiętać, że i inne uwarunkowania wpływające na transakcję powinny być uwzględnione w procesie szacowania wartości rynkowej przedmiotu zbycia.
Przy badaniu stanu rzeczy bierze się pod uwagę ogólną jakość rzeczy, uwzględniając wpływ czynników zewnętrznych (jak np. upływ czasu), zaś przy badaniu stopnia zużycia – ocenia się jakość rzeczy z punktu widzenia dotychczasowego używania. Takie stanowisko podziela MF, określając, że:
„przepisy nakazują przyjęcie za przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie sprzedaży, a dopiero gdy cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten ustala urząd skarbowy w wysokości wartości rynkowej. Należy przede wszystkim pamiętać, że wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia.
Wartość przedmiotu sprzedaży – cena umowna, wartość rynkowa cz. II
Stosowana praktyka organów podatkowych, polegająca na przyjmowaniu w każdym przypadku zawierania umów sprzedaży po zakończeniu umowy leasingu operacyjnego, wartości rynkowej wyrażonej jako różnica pomiędzy wartością z dnia zawarcia umowy leasingu pomniejszoną o kwotę odpisów amortyzacyjnych, nie może być aprobowana. Po pewnym okresie użytkowania, przedmiot leasingu mógł być w różnym stopniu zużyty. Upływ czasu i wynikające stąd następstwa procesów inflacyjnych, a także sposób eksploatacji przedmiotu leasingu, to okoliczności mające decydujące znaczenie dla ustalenia wartości rynkowej tego przedmiotu w dniu sprzedaży” (pismo MF z 29.4.1996 r., PO 3/BO-722/293/96, Biuł.Skarb. 1996/6/26).
W przypadku obrotu nieruchomościami, urzędy skarbowe najczęściej dysponują wykazem (ustalanym w drodze wewnętrznego zarządzenia) wartości metra kwadratowego nieruchomości na danym terenie (w dzielnicy, na konkretnej ulicy itd.). Jeżeli cena określona w umowie sprzedaży odbiega od ceny, znanej urzędowi skarbowemu jako stosowana w najbliższej okolicy, następuje wezwanie stron do wyjaśnienia powodów tych różnic.
Przepis nie określa przesłanek pozwalających organowi podatkowemu uznać, że cena określona w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej. Powoduje to powstanie licznych problemów i wątpliwości przy stosowaniu niniejszego artykułu w praktyce. Przede wszystkim, przepisy nie precyzują żadnych kryteriów oceny „znacznego odbiegania” wartości rynkowej i umownej. Kierując się zapisem ostatniego zdania ust. 3, często przyjmuje się, że jest to cena niższa, bądź (znacznie rzadziej) – wyższa, o co najmniej 33% od przeciętnej ceny stosowanej w danej miejscowości. Nie ma jednak ustawowych podstaw do twierdzenia, że granicą interwencji organu podatkowego, w sprawę stosowania cen umownych jest różnica między ceną wynikającą z umowy a ceną rynkową, równą 1/3 wartości przyjętej w umowie sprzedaży. Istotny jest natomiast fakt, że jeżeli cena umowna (po zbadaniu przez biegłego) odbiega o co najmniej 33% od przeciętnej ceny stosowanej w danej miejscowości, podatnik ponosi koszty eks- pertyzy biegłego. Gdy cena będzie różnić się od oszacowanej przez biegłego np. o 25%, wtedy co prawda podatnik nie zostanie obciążony kosztami opinii biegłego, niemniej jednak urząd skarbowy będzie mógł oszacować przychód i określić go według warunków rynkowych. Jeżeli różnica jest niewielka, nie ma podstaw do zmiany wysokości przychodu.
Leave a reply